Overdrachtsbelasting in 2027: tarieven en vrijstellingen

Koop je een bestaande woning in Nederland, dan betaal je meestal overdrachtsbelasting. Dit is een belasting die je betaalt wanneer de woning officieel op jouw naam komt te staan. De notaris berekent het bedrag en regelt de betaling bij de overdracht.

Hoeveel overdrachtsbelasting je betaalt, hangt af van je situatie. Koop je een woning om er zelf in te wonen, kom je in aanmerking voor de startersvrijstelling of koop je bijvoorbeeld een tweede woning? Dan gelden verschillende tarieven en voorwaarden.

In 2027 veranderen een aantal belangrijke regels. De grens voor de startersvrijstelling stijgt naar €615.000 en het tarief voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, daalt naar 7%. Daarom is het belangrijk om deze kosten mee te nemen in je planning, omdat je overdrachtsbelasting meestal uit eigen middelen betaalt.

Dit artikel is geschreven door Bart Kooijman, hypotheekadviseur bij OHAO. Vragen over jouw situatie? Neem contact met ons op.

Overdrachtsbelasting in Nederland: dit verandert er in 2027

Tarieven overdrachtsbelasting 2027. De grens van €615.000 en het tarief van 7% staan in het Belastingplan 2027 dat op Prinsjesdag is gepresenteerd en worden naar verwachting in december door het parlement goedgekeurd.

Wat verandert er aan de overdrachtsbelasting in 2027?

Twee bedragen veranderen voor woningkopers in 2027, allebei aangekondigd op Prinsjesdag.

• De grens van de vrijstelling gaat naar €615.000. In 2026 kunnen kopers onder de 35 die aan de voorwaarden voldoen de vrijstelling gebruiken voor woningen tot €555.000.

Vanaf 1 januari 2027 is de grens €615.000. Die €60.000 extra brengt veel meer woningen in Amsterdam, Utrecht en Den Haag binnen bereik van de vrijstelling. Kom je in aanmerking en koop je in 2027 een woning van €600.000, dan betaal je €0 in plaats van €12x.000.

Wanneer betaal je 0% overdrachtsbelasting? De startersvrijstelling uitgelegd

De vrijstelling heet officieel de startersvrijstelling. Ondanks de naam hoef je niet je eerste woning te kopen. Om de vrijstelling te gebruiken, moet je:

• minimaal 18 en jonger dan 35 zijn op de dag dat de woning aan jou wordt geleverd;

• de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken;

• de startersvrijstelling niet eerder hebben gebruikt;

• een woning kopen van maximaal €615.000 in 2027 (de hele woning, inclusief tuin, schuur of garage);

• een verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling ondertekenen, die de notaris voor je indient.

Wat als je samen met je partner koopt?

De vrijstelling wordt per koper beoordeeld. Dat is belangrijk als één van jullie wel in aanmerking komt en de ander niet.

Stel: jullie kopen in 2027 samen een woning van €600.000, ieder voor 50%. Jij bent 32 en voldoet aan alle voorwaarden; je partner is 37.

In dit geval betaal je dus effectief 1% overdrachtsbelasting.

Wanneer betaal je 2% overdrachtsbelasting?

Het tarief van 2% geldt als je een bestaande woning koopt om er zelf in te wonen, maar niet in aanmerking komt voor de vrijstelling: omdat je 35 of ouder bent, de startersvrijstelling al hebt gebruikt of de woning duurder is dan €615.000. Een 38-jarige die een appartement van €500.000 in Amsterdam koopt als hoofdverblijf, betaalt €10.000.

Overdrachtsbelasting voor verhuurwoningen in 2027

Koop je een woning die niet je hoofdverblijf wordt, dan geldt een ander tarief. Dat is het geval bij een woning die je koopt als belegging om te verhuren, maar ook bij een tweede woning of vakantiewoning.

In 2027 daalt het tarief voor deze woningen van 8% naar 7%.

Een voorbeeld: koop je een appartement van €500.000 om er zelf in te wonen, dan betaal je bij het tarief van 2% €10.000 overdrachtsbelasting. Koop je datzelfde appartement in 2027 als verhuurwoning of tweede woning, dan betaal je bij het tarief van 7% €35.000.

In 2023 werd het algemene tarief verhoogd naar 10,4%. Eén van de doelen van de overheid was toen om kopers die zelf in de woning gaan wonen een betere positie te geven ten opzichte van beleggers.

Sindsdien is het woonbeleid verschoven naar een ander probleem: investeren in huurwoningen aantrekkelijker maken. Volgens de overheid heeft een combinatie van belastingmaatregelen, huurregulering en veranderde marktomstandigheden de investeringen in huurwoningen onder druk gezet.

Daarom is de overdrachtsbelasting op woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt in 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%. Het kabinet stelt voor om het tarief per 1 januari 2027 opnieuw te verlagen, van 8% naar 7%.

Betaal je overdrachtsbelasting bij nieuwbouw?

Meestal niet. Een nieuwbouwwoning die je rechtstreeks van een ontwikkelaar koopt, wordt vrij op naam (v.o.n.) verkocht. Bepaalde kosten zitten dan in de prijs en je betaalt btw in plaats van overdrachtsbelasting. Dat is één van de redenen waarom de bijkomende kosten van een bestaande woning en een nieuwbouwwoning zo verschillen. Lees meer over een nieuwbouwwoning kopen.

Waarom de vrijstelling ertoe doet: overdrachtsbelasting betaal je uit eigen middelen

Een hypotheek dekt maximaal de waarde van de woning. Alle kosten koper — overdrachtsbelasting, hypotheekadvies, notaris, taxatie, bouwkundige keuring — betaal je dus uit eigen geld. Bij een bestaande woning van €500.000 zijn die kosten meestal €15.000 tot €25.000, en overdrachtsbelasting is de grootste post. Anders dan sommige hypotheekkosten is overdrachtsbelasting niet aftrekbaar.

Kom je als koper onder de 35 in aanmerking, dan valt de grootste kostenpost in één keer weg: het bedrag aan eigen geld dat je nodig hebt, kan meer dan halveren. De notaris berekent de belasting en verrekent die bij de overdracht; je betaalt niets apart. Bereken het bedrag met de overdrachtsbelasting calculator.

Veelgestelde vragen over overdrachtsbelasting

Wat is het tarief van de overdrachtsbelasting in 2027?

• 2% als je een woning koopt om er zelf in te wonen.

• 0% als je jonger bent dan 35, voldoet aan de voorwaarden van de startersvrijstelling en de woning maximaal €615.000 kost.

• 7% voor een woning die niet je hoofdverblijf is, en 10,4% voor bedrijfspanden.

Telt mijn leeftijd op het moment van het bod?

Nee. Het gaat om je leeftijd op de dag dat de leveringsakte bij de notaris wordt getekend. Word je binnenkort 35, plan de overdracht dan daarop.

Moet ik wachten tot 2027 met kopen?

Niet per se. Ben je jonger dan 35 en kijk je naar een woning tussen €555.000 en €615.000, dan kan passeren in 2027 betekenen dat je in aanmerking komt voor de hogere vrijstelling. Maar overdrachtsbelasting is maar één onderdeel van je totale kosten koper, dus het zou niet de enige reden moeten zijn om je aankoop uit te stellen.

Je kunt nu al vooruitplannen. Onze hypotheekadviseurs maken een persoonlijk hypotheekrapport op basis van je inkomen en financiële situatie, met daarin hoeveel je kunt lenen, welke kosten koper je kunt verwachten en hoeveel eigen geld je nodig hebt. Plan een gratis kennismakingsgesprek met de hypotheekadviseurs van OHAO.