Onafhankelijk Hypotheek Advies Online
Klantbeoordeling 9,8/10
30+ Geldverstrekkers
Ervaren Team
Vanaf €1.095,-

01-04-2021

Oversluiten interessant voor jou?

Veel mensen sluiten hun hypotheek over om ook maximaal te profiteren van de lage rentes. Je vraagt je misschien af of dit voor jou ook interessant is? Dit zou best kunnen, bijvoorbeeld als je rente niet zo lang meer vast staat en je verwacht dat de rente de komende jaren weer zal stijgen.

Boeterente 

Wanneer je rente nog een tijdje vast staat is dit prettig voor je geldverstrekker, aangezien nieuwe klanten een lagere rente krijgen, waar de geldverstrekker minder aan verdient. Als jij ook graag wilt profiteren van de lage rentestand maar hier niet voor wilt verhuizen kan oversluiten van je hypotheek interessant zijn. Speelt het in je achterhoofd om op korte termijn te verhuizen? Sluit je hypotheek dan niet over. Als je verhuist kun je je hypotheek in de meeste gevallen zonder boeterente aflossen, dat scheelt je een hoop kosten. Hoe oversluiten werkt? Je vraagt aan je geldverstrekker om je een aflosnota te sturen, waarin je geldverstrekker de boeterente berekent. Dit is een vergoeding van misgelopen inkomsten uit de rente die je tijdens de resterende rentevastperiode had moeten betalen. In deze berekening wordt in het eerste jaar rekening gehouden met de boetevrije aflosruimte die je nog had en voor het verlies aan inkomsten wordt vergeleken met de rente voor nieuwe klanten met de op het moment van berekenen dichtsbijzijnde vergelijkbare rentevastperiode (de vergelijkingsrente).   

Rekenmethode boeterente: als de over te sluiten hypotheek €200.000 is en je boetevrije deel €23.000 (10% van de oorspronkelijke hypotheek), betaal je een boeterente over €177.000. Als jouw rente 4% is en deze nog 2 jaar vaststaat, wordt deze vergeleken met de vergelijkingsrente van 2 jaar, stel 1%. In dat geval zal de geldverstrekker het verschil aan inkomsten berekenen tussen de rente die jij nog 2 jaar betaalt en een nieuwe klant zou betalen voor hetzelfde hypotheekbedrag met de vergelijkingsrente. Het verschil tussen deze twee bedragen wordt dan de boeterente. 

Als je rentevastperiode bijna afloopt krijg je van je geldverstrekker de mogelijkheid om te kiezen voor een nieuwe rente. Deze rente zal waarschijnlijk lager zijn dan de rente die je betaalde, maar de kans is groot dat je een nog lagere rente kunt krijgen bij een andere geldverstrekker. Het kan in dat geval zo zijn dat je op termijn voordeliger uit bent door je hypotheek over te sluiten, ondanks dat je wel wat extra kosten maakt bij het oversluiten van je hypotheek. 

Oversluitkosten en terugverdientijd 

Goed, het is je inmiddels duidelijk dat je aardig wat kosten maakt als je je hypotheek wilt oversluiten. Kosten waar je mee te maken krijgt zijn meestal de boeterente, notariskosten voor een nieuwe hypotheekakte, een taxatierapport (soms kan het zonder NHG op basis van de WOZ waarde of met een Calcasa waarderapport) en natuurlijk de advies- en bemiddelingskosten van de adviseur. Het goede nieuws hierbij is dat al deze kosten eenmalig aftrekbaar zijn, je krijgt dus een behoorlijk bedrag terug bij je eerstvolgende aangifte. Is het nodig om de oversluitkosten bij te lenen, dan moet je er rekening mee houden dat je de rente over deze verhoging van de hypotheek niet kunt aftrekken, dat is dus een fiscaal nadeel. 

Of je de oversluitkosten nu zelf betaalt of meefinanciert in de nieuwe hypotheek, het doel van oversluiten blijft om de oversluitkosten terug te verdienen. Dit wordt de terugverdientijd genoemd en dit wordt berekend op basis van de bruto rentebesparing die je behaalt door over te sluiten. 

Rekenmethode terugverdientijd: Stel dat je oversluitkosten €10.000 zijn. Je hebt je nieuwe rente 20 jaar vastgezet en je betaalt €200 per maand minder aan rente (bruto). In dat geval doe je er 50 maanden (€200 x 50 = €10.000) over om deze kosten terug te verdienen. Als je je rente 20 jaar hebt vastgezet, profiteer je vervolgens nog bijna 16 jaar (240 – 50 = 190 maanden) van de lagere rente.  

Wil je graag je hypotheek oversluiten naar NHG? Hier lees je of dit voor jou mogelijk is.

Combineren met verbouwing en verduurzaming

Als je toch gaat oversluiten en hier kosten voor gaat maken, kan het slim zijn om meteen je verouderde keuken te vernieuwen of die uitbouw te nemen die je al jaren wilt. Ook kan het oversluiten van je hypotheek een mooi moment zijn om je woning te verduurzamen door energie besparende voorzieningen te treffen. Bij sommige geldverstrekkers kan verduurzaming van je woning je zelfs een nog lagere hypotheekrente opleveren.

Andere manieren om te besparen op je hypotheeklasten

Is oversluiten voor jou niet mogelijk of niet interessant genoeg? Mogelijk kun je je huidige rente lager krijgen door je rente te middelen. Je zet dan je rente opnieuw vast bij je geldverstrekker, de rente die je gaat betalen is dan een rente die uitkomt tussen je huidige rente en de vergelijkingsrente, waarin de boeterentekosten doorberekend zijn. Let op dat dit fiscaal wel minder aantrekkelijk is, omdat de boeterentekosten dan niet aftrekbaar zijn. Rentemiddeling kan helaas niet bij elke geldverstrekker, hou er ook rekening mee dat de geldverstrekker je vaak administratiekosten in rekening brengt voor de wijziging.  

Heb je een hypotheek zonder NHG? Dan is je rente gebaseerd op de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de woningwaarde. De kans is groot dat je woning de afgelopen jaren meer waard is geworden, bij veel geldverstrekkers kun je op basis van je WOZ waarde, een Calcasa waarderapport of een taxatierapport aantonen dat je woning in waarde is gestegen en daar kun je vervolgens een lagere rente voor terugkrijgen. 

Wil je graag kijken of oversluiten voor jou een goed idee is? Een kennismakingsgesprek bij OHAO is altijd vrijblijvend. Maak hier een afspraak met een hypotheekadviseur.